Главная » 2014»Июль»31 » Скачать Гражданско-правовой режим управления общим недвижимым имуществом в многоквартирных домах. Ибатуллина, Роза Закировна бесплатно
3:11 AM
Скачать Гражданско-правовой режим управления общим недвижимым имуществом в многоквартирных домах. Ибатуллина, Роза Закировна бесплатно
Гражданско-правовой режим управления общим недвижимым имуществом в многоквартирных домах
Диссертация
Автор: Ибатуллина, Роза Закировна
Название: Гражданско-правовой режим управления общим недвижимым имуществом в многоквартирных домах
Справка: Ибатуллина, Роза Закировна. Гражданско-правовой режим управления общим недвижимым имуществом в многоквартирных домах : диссертация кандидата юридических наук : 12.00.03 / Ибатуллина Роза Закировна; [Место защиты: Казан. гос. ун-т] Казань, 2007 168 c. : 61 07-12/1760
Объем: 168 стр.
Информация: Казань, 2007
Содержание:
Введение
Глава 1 Правовой режим недвижимого имущества как объекта права общей собственности
§ 1 Понятие общей собственности и права общей собственности в юридической науке
§2 Понятие и особенности недвижимого имущества, являющегося общей собственностью
§3 Право общей собственности на недвижимое имущество по российскому законодательству
Глава 2 Сущность правового режима управления общим недвижимым имуществом в многоквартирных домах
§1 Понятие и состав общего недвижимого имущества в многоквартирных домах
§2 Правовой режим управления общим недвижимым имуществом в многоквартирных домах как правовая категория
Введение:
Актуальность темы диссертационного исследования. Огромную роль в жизни каждого человека играет наличие «собственных» вещей, т.е. принадлежащих субъекту, как правило, на праве собственности. Подобное явление обусловлено тем, что в целом право собственности дает осознание принадлежности конкретной вещи определенному субъекту.
Также стоит отметить, что невозможно представить себе нормальные экономические отношения без таких важнейших составляющих, как деньги, либо недвижимое имущество. Последнее является объектом особо пристального внимания со стороны самых различных хозяйствующих субъектов (имеются в виду субъекты экономических отношений). Недвижимое имущество - это гарант экономической стабильности, оно относится к таким ценностям, потребность в которых всегда испытывали и, очевидно, будут испытывать люди.
Наиболее полно использовать недвижимое имущество по своему усмотрению можно (тем самым достигая определенные желаемые цели) только обладая таким наиважнейшим вещным правом на данное недвижимое имущество, как право собственности. Именно поэтому вопросы, связанные с недвижимостью, в особенности при установлении на него права собственности и его осуществлении, являются всегда актуальными, возникающими на практике и рассматриваемыми в теории гражданского права.
Сложность и важность урегулирования общественных отношений, складывающихся в связи с возникновением права собственности на недвижимое имущество, возрастает многократно в случае, когда на единый неделимый объект возникает право собственности одновременно у нескольких субъектов. На практике одним из наиболее частых случаев возникновения права общей собственности на недвижимое имущество является возникновение права общей собственности на недвижимое имущество в многоквартирных домах.
Большинство населения городов Российской Федерации проживает именно в многоквартирных домах.1 Как правило, в данном случае ^собственников гораздо больше двух, что ведет к возникновению большего разнообразия интересов в отношении их общего недвижимого имущества.
С учетом проводимой политики государства, направленной на передачу жилищного фонда, находящегося в публичной собственности, в частную собственность, у собственников жилых помещений в данном случае неизбежно появляется необходимость организации совместного проживания таким образом, чтобы обеспечить комфортные условия для этого, а также, чтобы не допустить преждевременного ухудшения жилищного фонда в целом. При этом велика вероятность возникновения определенного конфликта интересов сособственников.
Разрешение подобных проблем становится возможным при тщательной регламентации, планировании управления общим недвижимым имуществом в многоквартирных домах и должной организации осуществления управленческих функций.
Однако существующая отечественная юридическая практика в исследуемой области отчетливо демонстрирует недостатки, имеющиеся в данной сфере, и указывает на необходимость совершенствования правового режима управления в многоквартирных домах. Как следствие известной нерешенности этого вопроса является возникновение проблем на практике. Например, в отношениях между жильцами многоквартирных домов и управляющими компаниями по поводу установления дополнительных платежей, неосуществления капитального и текущего ремонта в многоквартирных домах и т.д.
1 По данным Федеральной службы государственной статистики, городское население Российской Федерации в общей численности населения составляет 73 % (по оценке на 1 января 2007 года). См.: http://www.gks.ru/freedoc/2007/b07l 1/05-01 .htm.
В связи с этим, поскольку наибольшую важность и практическую значимость имеет регулирование отношений жильцов - собственников помещений в многоквартирных домах и субъектов, осуществляющих управление общим недвижимым имуществом в них, представляется важным в первую очередь исследовать гражданско-правовой режим указанной правовой категории, не затрагивая ее публично-правовую составляющую, а именно взаимоотношения государства с жильцами многоквартирных домов.
Таким образом, принимая во внимание все вышеизложенное, следует отметить, что проблематика управления общим недвижимым имуществом в многоквартирных домах актуальна и требует своего разрешения.
Степень научной разработанности темы диссертационного исследования. Вопросы, касающиеся правового регулирования отношений общей собственности, а также правового режима недвижимого имущества, всегда обсуждались в цивилистической науке. Среди дореволюционных исследователей, уделявших внимание указанным вопросам, следующие ученые - К.Н. Анненков, Д.И. Мейер, К.П. Победоносцев, В.И. Синайский, Г.Ф. Шершене-вич и др.
К правоведам, исследовавшим правовой режим общей собственности и недвижимого имущества в советский и современный периоды развития российской правовой науки, относятся A.B. Венедиктов, Б.М. Гонгало, И.А. Дроздов, A.A. Ерошенко, С.А. Зинченко, О.С. Иоффе, П.В. Крашенинников, М.Г. Масевич, В.Ф. Маслов, H.H. Мисник, В.П. Мозолин, H.H. Пахомова, М.В. Самойлова, П.И. Седугин, А.П. Сергеев, К.И. Скловский, В.Р. Скрипко, Е.А. Суханов, Е.В. Татаринцев, Ю.К. Толстой, Н.К. Толчеев, P.O. Халфина, A.M. Эрделевский и др.
Существуют и специальные монографические исследования в области права общей собственности. Это труды Р.П. Мананковой, М.Г. Марковой,
Л.М. Минкиной, П.Н. Тютюника, М.К. Умуркулова, В.А. Фогеля, А.П. Фо-кова, К.Б. Ярошенко и др.
Таким образом, необходимо подчеркнуть, что вопросам права собственности, отдельным правомочиям собственника, праву общей собственности, вопросам, связанным с недвижимым имуществом, посвящено много научных работ. Однако проблематика управления общим недвижимым имуществом в многоквартирных домах специально не исследовалась. В теории отечественной цивилистики вопросы, связанные с управлением, рассматривались достаточно узко, как правило, в их связи с правомочиями собственника. На практике же, как отмечалось выше (имеется в виду актуальность темы), основные проблемы, связанные с управлением общим недвижимым имуществом, возникают именно в сфере организации управления общим недвижимым имуществом в многоквартирных домах.
Стоит отметить, что, хотя категория «управление» - традиционный элемент понятийного аппарата публичных отраслей права, она носит все-таки межотраслевой характер, в силу чего широко применяется, в частности, и в гражданском, земельном, семейном праве и т.д.
Так, один только Гражданский кодекс Российской Федерации (далее л по тексту - ГК РФ) насчитывает 269 упоминаний категории «управление» . При этом ГК РФ, например, применяет термин «управление» применительно к какому-либо имуществу (ст.ст. 37, 38), применительно к деятельности, де
2 Иные нормативные правовые акты также оперируют данной категорией. В частности, Земельный кодекс Российской Федерации использует категорию «управление» для обозначения дополнительного правомочия применительно к земельным участкам; Жилищный кодекс Российской Федерации активно использует её в таких терминах, как «управление общим недвижимым имуществом», «управление многоквартирным домом», «договор управления», «органы управления»; Федеральный закон РФ от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» использует данную категорию, например, при обозначении одного из основных своих институтов - внешнего управления. Кроме того, стоит отметить, что «управление» достаточно часто становится предметом различных научных исследований. Так, обзор диссертационных работ, рассматривающих категорию «управление», представлен в § 2 главы 2 настоящей работы. лам юридического лица (ст.ст. 53, 57, 71, 84), к самому юридическому лицу (ст.ст. 118, 122), при обозначении одного из видов вещного права - права оперативного управления (ст.ст. 48, 115, 216, гл. 19), в институте доверительного управления имуществом (ст. 209, гл. 53), а также использует термин «услуга по управлению» (§ 3 гл. 34). То есть в большинстве случаев ГК РФ использует категорию «управление» как категорию вещного права, так или иначе - применительно к имуществу, имущественным правам. Это свидетельствует о том, что правовой режим управления с точки зрения гражданского права затрагивает имущественную, частную сторону общественных отношений, содержит в себе экономическую составляющую.
Между тем, несмотря на достаточно активное употребление законодателем в области гражданского права указанной категории, комплексного исследования категории «управление» с цивилистических позиций не проводилось.
Таким образом, необходимо подчеркнуть, что в частноправовых науках, в том числе, и в гражданском праве, четкое понимание категории «управление» не выработано вообще, и применительно к многоквартирным домам, в частности, специального комплексного исследования данной проблематики не осуществлялось, что позволяет сформулировать следующие цели и задачи исследования.
Цель и задачи диссертационного исследования. Целью данного исследования является осуществление комплексного анализа гражданско-правового режима управления общим недвижимым имуществом в многоквартирных домах.
Обозначенная цель предполагает решение следующих задач:
Во-первых, проанализировать понятие общей собственности и права общей собственности в юридической науке в целом.
Во-вторых, выявить особенности правового режима недвижимого имущества, являющегося общей собственностью.
В-третьих, исследовать понятие общего недвижимого имущества в многоквартирных домах.
В-четвертых, изучить понятие правового режима управления общим недвижимым имуществом в многоквартирных домах.
В-пятых, рассмотреть структуру правового режима управления общим недвижимым имуществом в многоквартирных домах.
В-шестых, исследовать нормативное закрепление и особенности реализации таких правовых способов управления общим недвижимым имуществом в многоквартирных домах, как товарищества собственников жилья и управляющие организации.
Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения, складывающиеся между сособственниками при организации и осуществлении ими управления общим недвижимым имуществом в многоквартирных домах.
Предметом диссертационного исследования являются нормы гражданского и жилищного права, закрепленные в соответствующих нормативных правовых актах, и регулирование ими общественных отношений, являющихся объектом исследования.
Методологическую основу диссертационного исследования составили: общенаучный метод - диалектический, кроме того, иные современные частно-научные методы познания, такие, как сравнительно-правовой, формально-логический, системно-аналитический методы, межотраслевой метод исследования, исторический, описательный методы и др.
Теоретическую основу диссертационного исследования составили труды таких дореволюционных исследователей, как К.Н. Анненков, Д.И. Мейер, К.ГТ. Победоносцев, И.А. Покровский, В.И. Синайский, Г.Ф. Шершеневич и др., советских и российских ученых - М.И. Брагинского, A.B. Бенедиктова, Б.М. Гонгало, И.А. Дроздова, A.A. Ерошенко, С.А. Зинченко, О.С. Иоффе, В.П. Камышанского, П.В. Крашенинникова, Р.П. Мананковой, М.Г. Марковой, М.Г. Масевич, В.Ф. Маслова, H.H. Мисника, В.П. Мозолина, H.H. Пахомовой, Д. Потяркина, М.В. Самойловой, H.A. Саякбаева, П.И. Седугина, А.П. Сергеева, О.Ю. Скворцова, К.И. Скловского, В.Р. Скрипко, Е.А. Суханова, Е.В. Татаринцева, Ю.К. Толстого, Н.К. Толчеева, П.Н. Тютюника, М.К. Умуркулова, В.А. Фогеля, А.П. Фокова, P.O. Халфиной, М.Ю. Челышева, А.Е. Черноморца, A.M. Эрделевского, К.Б. Ярошенко и др., а также труды иностранных ученых - М. Бартошека, Я. Лазара, У. Матеи, Р. Пайпса.
Нормативную и эмпирическую основу диссертационного исследования в контексте поставленных цели и задач составили действующее российское законодательство, нормативные акты дореволюционного и советского периодов, опубликованная судебная практика советских и российских судов высших инстанций - Верховного суда РСФСР, Верховного суда СССР, Верховного суда Российской Федерации, Высшего арбитражного суда Российской Федерации, неопубликованная судебная практика Федеральных арбитражных судов Волго-Вятского, Московского, Поволжского и Уральского округов, а также локальные акты некоторых товариществ собственников жилья г. Казани (ТСЖ «Дом № 86 по ул. Островского», ТСЖ «Щапова, 23», ТСЖ «Жуковское», ТСЖ «Истма»).
Научная новизна диссертационного исследования состоит в том, что впервые проведено комплексное исследование гражданско-правового режима управления общим недвижимым имуществом в многоквартирных домах. Выявлена гражданско-правовая природа категории «управление» и обозначены цели управления общим недвижимым имуществом. Категория «управление» соотнесена с тремя традиционными правомочиями собственника, исходя из того, что на практике при осуществлении управления общим недвижимым имуществом собственники одновременно реализуют не только определенный объем своих прав, но и исполняют обязанности.
Кроме того, сформулировано понятие гражданско-правового режима управления общим недвижимым имуществом в многоквартирных домах. Рассмотрены закрепленные в рамках этого режима гражданско-правовые формы управления общим недвижимым имуществом в многоквартирных домах на основе характера природы прав и обязанностей субъекта, организующего и осуществляющего подобное управление - вещно-правовая и обязательственно-правовая формы. Указанные формы подразделены на гражданско-правовые виды управления общим недвижимым имуществом в многоквартирных домах, которые находят свое выражение в конкретных гражданско-правовых способах данного управления.
Научная новизна диссертационного исследования также выражается и конкретизируется в следующих выводах, выносимых на защиту:
1. Выявлена гражданско-правовая природа категории «управление», которая заключается в том, что управление представляет собой организацию осуществления субъективных гражданских прав и исполнения субъективных гражданских обязанностей. Данная категория позволяет отразить в науке гражданского права существующую на практике взаимосвязь прав собственника и его обязанностей при осуществлении им управления своим имуществом.
2. Предложены авторские аргументы в поддержку позиции ряда ученых-правоведов о том, что управление не является отдельным правомочием собственника. Управление, помимо того, что представляет собой отдельное проявление правомочий, включает в себя ряд обязанностей, возлагаемых на него (в частности, обязанность по содержанию имущества в надлежащем состоянии, обязанность внесения различных платежей). Управление собственником своим имуществом - собирательная гражданско-правовая категория, состоящая из способа реализации правомочий, формы их реализации, а также способа исполнения определенных обязанностей, возлагаемых на собственника.
3. Выделены взаимодополняющие цели управления общим недвижимым имуществом: экономическая и правовая. Экономической целью подобного управления является достижение желаемого экономического эффекта (сохранение и поддержание недвижимого имущества в должном состоянии, в ряде случаев - извлечение прибыли от общего недвижимого имущества, распределение этой прибыли). Правовым выражением данной цели (правовой целью управления общим недвижимым имуществом) является создание и использование нормативно закрепленных правовых инструментов в рамках специальной юридической процедуры, направленных на устранение конфликта интересов сособственников и обеспечение эффективности реализации их правомочий.
4. Гражданско-правовой режим управления общим недвижимым имуществом в многоквартирных домах определен как система гражданско-правовых норм, при помощи которых на основе принципа единства и дифференциации закрепляются правила: 1) об общем недвижимом имуществе, являющимся объектом данного управления; 2) о правовых средствах данного управления, образующих основу его механизма.
5. Выявлена закрепленная в гражданско-правовых нормах структура управления общим недвижимым имуществом в многоквартирных домах. Данное управление может осуществляться в двух гражданско-правовых формах, зависящих от природы прав и обязанностей субъекта, осуществляющего подобное управление: вещно-правовой и обязательственно-правовой формах. Данные формы подразделяются на гражданско-правовые виды управления общим недвижимым имуществом в многоквартирных домах, которые, в свою очередь, конкретизируются при помощи различных правовых инструментов заключение гражданско-правового договора, создание юридического лица и т.д.), что находит отражение в гражданско-правовых способах управления общим недвижимым имуществом в многоквартирных домах.
6. Вещно-правовая форма управления выражается в виде непосредственного управления общим недвижимым имуществом в многоквартирных домах, осуществляемого на основании правовых норм. При этом сособствен-ники, как правило, устно оговаривают между собой практическую реализацию управленческих полномочий применительно к общему недвижимому имуществу с последующим письменным закреплением данного решения в протоколе общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме, либо осуществляют подобное управление конклюдентно. Гражданско-правовым способом выражения данного вида управления является непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (ч. 1 п. 2 ст. 161 ЖК РФ) путем проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44 ЖК РФ) либо проведения заочного голосования (ст. 47 ЖК РФ).
7. Обязательственно-правовая форма управления общим недвижимым имуществом в многоквартирных домах может быть выражена при помощи гражданско-правовых видов и выделяемых в рамках данных видов способов: управление на основании договоров (например, договора на управление), на основании иных сделок (например, при помощи выдачи доверенности) и на основании иных юридически значимых действий (создание юридического лица, например, товарищества собственников жилья, раздел VI ЖК РФ).
8. Разработаны классификации гражданско-правовых способов управления общим недвижимым имуществом в многоквартирных домах, образующихся в рамках указанных видов. Предложены следующие классификации: в зависимости от правовых оснований возникновения можно выделить договорные и внедоговорные способы управления общим недвижимым имуществом; в зависимости от количества лиц, уполномоченных управлять общим недвижимым имуществом, гражданско-правовые способы управления общим недвижимым имуществом делятся на две группы - единоличное управление и коллегиальное управление; в зависимости от отношения лица, осуществляющего подобное управление, к собственности - объекту управления, выделяются внутреннее и внешнее управление.
9. С позиций гражданско-правовой природы управления общим недвижимым имуществом в многоквартирных домах выделены типы управления общим недвижимым имуществом в многоквартирных домах, обосновывается целесообразность их существования:
• прямое (непосредственное) коллективное управление (сособствен-ники самостоятельно осуществляют свои права и обязанности в отношении общего имущества, своими усилиями выполняют все управленческие действия);
• косвенное (опосредованное) управление (каждый сособственник сохраняет полностью весь объем своих прав и обязанностей, однако общим решением сособственников выбирается лицо (или несколько лиц) из их числа, уполномоченных действовать и представлять интересы от имени других. При этом, по сути, создается юридическая фикция одного хозяина);
• «стороннее» управление (организацию осуществления принадлежащих сособственникам прав и обязанностей они делегируют надлежащим образом выбранному им лицу, как правило - профессиональному менеджеру, управленцу).
10. Практическим инструментом устранения возможного конфликта интересов сособственников, т.е. достижения правовой цели управления общим недвижимым имуществом, является предложенная методика выбора наиболее оптимального правового способа управления общим недвижимым имуществом в многоквартирных домах.
Данная методика позволит упростить выбор сособственниками правовой формы управления общим недвижимым имуществом в многоквартирных домах и состоит из нескольких этапов (действий):
1) выявление круга лиц, являющихся сособственниками и состава недвижимого имущества, принадлежащего им на праве общей собственности;
2) определение цели управления общим недвижимым имуществом;
3) объективная оценка возможностей каждого из сособственников своими силами организовать управление подобным имуществом;
4) при невозможности реализации предыдущего этапа - мониторинг субъектов, профессионально занимающихся управлением данным видом имущества;
5) непосредственный выбор гражданско-правового способа управления общим недвижимым имуществом в многоквартирных домах.
11. В целях оптимизации юридических процедур защиты участников общей собственности в многоквартирном доме обосновывается положение, согласно которому возможно объединить функции двух юридических лиц (в данном случае - товарищества собственников жилья и общественного объединения потребителей) в одном юридическом лице при помощи законодательного закрепления права товариществ собственников жилья на осуществление ими функций общественных объединений потребителей.
Реализуется данное право через локальные нормы, закрепленные в уставе товарищества собственников жилья, о выполнении им функций общественного объединения потребителей. При этом необходимо обязательно предусмотреть правило о том, что в данном случае товарищество собственников жилья включает в себя как общественное объединение потребителей только жильцов данного дома, проживающих на любом законном основании вне зависимости от того, кто является собственником жилого помещения и представляет их интересы.
12. Доказывается необходимость существования законодательно закрепленной презумпции членства каждого собственника помещений многоквартирного дома в создаваемом товариществе собственников жилья с правом последующего выхода из него. Предлагаемая отраслевая презумпция является правовым инструментом, не допускающим нарушения Конституции РФ, а именно ст. 30, поскольку в данном случае не происходит принуждения к вступлению в товарищество собственников жилья или пребыванию в нем.
13. В целях обеспечения правовой охраны прав участников общей собственности в ходе осуществления управления общим недвижимым имуществом, диссертантом внесены соответствующие рекомендации в рамках концепции совершенствования гражданского и жилищного законодательства:
1) В целях избежания двойственного понимания возможной реализации прав товариществ собственников жилья как общественного объединения потребителей, представляется целесообразным закрепить данную возможность в законе, а именно дополнив ст. 137 ЖК РФ новым пунктом 3 следующего содержания (изменив нумерацию существующих пунктов 3 и 4 соответственно на 4 и 5):
3. Товарищество собственников жилья вправе представлять интересы граждан, проживающих в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, в качестве общественного объединения потребителей в порядке, предусмотренном федеральным законодательством, при закреплении данного полномочия в уставе товарищества.
Дополнительной регистрации общественного объединения потребителей в данном случае не требуется».
2) В целях устранения противоречий между п. 2 ст. 247 ГК РФ и ч. 1 п. 4 ст. 37 ЖК РФ представляется необходимым дополнить п. 2 ст. 247 ГК РФ, закрепляющий, что: «участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации» фразой следующего содержания «Если иное не предусмотрено законом,.».
Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что проведен комплексный анализ гражданско-правовых основ управления общим недвижимым имуществом в многоквартирных домах, сформулированы некоторые положения и определения, которые могут способствовать дальнейшей научно-теоретической разработке проблем осуществления управления общим недвижимым имуществом в многоквартирных домах, а также могут быть использованы в целях совершенствования законодательства, на практике, в частности, при организации и осуществлении управления общим недвижимым имуществом в многоквартирных домах и в учебном процессе, например, при преподавании курсов гражданского или жилищного права.
Апробация результатов диссертационного исследования. Диссертация выполнена на кафедре гражданского и предпринимательского права юридического факультета Казанского государственного университета, где проведено ее рецензирование и обсуждение. Диссертационное исследование освещалось и обсуждалось в рамках теоретических семинаров кафедры гражданского и предпринимательского права КГУ. Также во время написания диссертации автор работала в качестве председателя товарищества собственников жилья, на практике изучая и решая проблемы управления общим недвижимым имуществом в многоквартирном доме. Основные положения и выводы работы отражены в опубликованных статьях диссертанта, в материалах и выступлениях конференций.
Структура работы обусловлена целью и задачами диссертационного исследования. В соответствии с ними диссертация состоит из введения, трех глав, включающих восемь параграфов, заключения и списка использованной литературы.
